Ακίνητα: Από τις διαθέσεις των ενοικιαστών εξαρτώνται οι ιδιοκτήτες – Η προϋπόθεση για να «κερδίσουν» την 3ετή φοροαπαλλαγή

«Δέσμιοι» των ενοικιαστών τους θα είναι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που για να «κερδίσουν» την 3ετή

φοροαπαλλαγή,  την οποία προωθεί το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, θα αποφασίσουν να ανοίξουν τα «κενά» διαμερίσματά τους για να τα εκμισθώσουν ή θα μετατρέψουν βραχυχρόνιες μισθώσεις σε μακροχρόνιες.

Και αυτό γιατί βάσει των όσων προβλέπονται στο σχετικό νομοσχέδιο για να διατηρήσει κάποιος την εν λόγω φοροαπαλλαγή δεν πρέπει να αποχωρήσει από το σπίτι ο μισθωτής.

 Με άλλα λόγια, ο κάθε ιδιοκτήτης εξαρτάται πλήρως από τις διαθέσεις του ενοικιαστή και μάλιστα ο εκμισθωτής δεν αποκλείεται να ζήσει την «τρελή» περίπτωση να αρνείται ο μισθωτής να του καταβάλει το ενοίκιο και να μην ξέρει πώς θα τον χειριστεί, γιατί αν τον διώξει θα χάσει την φοροαπαλλαγή.

Φοροαπαλλαγές στα ακίνητα

Η παράγραφος του σχετικού άρθρου που ανοίγει ένα τέτοιο «παράθυρο» προβλέπει το εξής: «Αν εντός των τριών (3) ετών της περ. α) το ακίνητο:
δα) κενωθεί, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το φορολογικό έτος που αυτό κενώνεται».

Για αυτό τον λόγο και κατά την διάρκεια της διαβούλευσης του νομοσχεδίου υπήρξαν αρκετά σχόλια με αυτά να συμπυκνώνονται στο ότι το Υπουργείο θα πρέπει «η 36μηνη φοροαπαλλαγή να αφορά το ακίνητο και όχι τον αρχικό συγκεκριμένο ενοικιαστή, να παραμένει δηλαδή σε ισχύ ακόμη και αν υπάρξει αλλαγή ενοικιαστή για οποιοδήποτε λόγο εντός της τριετίας».

Η συγκεκριμένη πρόβλεψη δημιουργεί «πονοκέφαλο» και σε άλλες περιπτώσεις, καθώς εάν αποφασίστηκε και προωθήθηκε η φοροαπαλλαγή προκειμένου να απελευθερωθούν κατοικίες από την βραχυχρόνια μίσθωση για να μετατραπούν σε μακροχρόνιες, σε νησιά και ακριτικές περιοχές, όπου δάσκαλοι, γιατροί και ένστολοι αναζητούν κατοικίες δεν συνιστούν κίνητρο.

Και αυτό γιατί σε μεγάλο βαθμό, οι συγκεκριμένοι εργαζόμενοι όταν πάνε στην παραμεθόριο δεν νοικιάζουν σπίτια για περισσότερο από ένα χρόνο. Έτσι, στις εν λόγω περιοχές οι ιδιοκτήτες ακινήτων θεωρείται δύσκολο… έως απίθανο να μπουν στην διαδικασία να αναζητήσουν εκείνους τους λίγους που θα τους κάνουν κλειστές συμβάσεις διάρκειας τουλάχιστον 3 ετών για να «κερδίσουν» την φοροαπαλλαγή και απλά θα συνεχίσουν να διατηρούν τα ακίνητά τους στην βραχυχρόνια μίσθωση.

Τι προβλέπει το άρθρο 9 για την φοροαπαλλαγή 3 ετών 

Τι προβλέπει όμως ακριβώς το άρθρο 9 του νομοσχεδίου, το οποίο και καθορίζει τους όρους για την 3ετή φοροαπαλλαγή;

«Φοροαπαλλαγή για τριάντα έξι μήνες για το εισόδημα φυσικών προσώπων από την εκμίσθωση ακινήτων που δηλώνονταν ως κενά ή είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση – Προσθήκη παρ. 91 στο άρθρο 72 Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος

Στο άρθρο 72 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ν. 4172/2013, Α΄ 167), περί μεταβατικών διατάξεων, προστίθεται παρ. 91 ως εξής:
«91. Για τους τριάντα έξι (36) πρώτους μήνες μετά από τον μήνα, κατά τον οποίο συνάπτεται η σχετική σύμβαση μίσθωσης, δεν φορολογείται το εισόδημα φυσικών προσώπων που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικιών με εμβαδόν έως εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικά μέτρα, εφόσον:

• το εισόδημα προέρχεται από σύμβαση μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον τριών (3) ετών που συνάπτεται μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2025,
• η εκμισθούμενη κατοικία κατά τα φορολογικά έτη 2022, 2023 και, αν η μίσθωση καταρτίζεται το 2025, και κατά το φορολογικό έτος 2024:
  βα) έχει δηλωθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2) ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ούτε δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο (έντυπα Ε1 και Ε2) ή
  ββ) έχει διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση, όπως αυτή ορίζεται στην παρ. 1 του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 (Α΄ 240), και οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν δηλωθεί στη φορολογική διοίκηση,
• ο εκμισθωτής δεν έχει υποβάλει στη φορολογική διοίκηση δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας για το ακίνητο κατά το έτος της μίσθωσης και έως την έναρξη αυτής ή για το ίδιο διάστημα έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης του ακινήτου.

Αν εντός των τριών (3) ετών της περ. α) το ακίνητο:
δα) κενωθεί, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το φορολογικό έτος που αυτό κενώνεται,
δβ) διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το πρώτο έτος της μίσθωσης.

Η συνδρομή των προϋποθέσεων της απαλλαγής της παρούσας αποδεικνύεται μόνο από εμπρόθεσμες δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων και φορολογίας εισοδήματος και, ειδικά ως προς τα έτη 2022 και 2023, από δηλώσεις που έχουν υποβληθεί έως την ημερομηνία δημοσίευσης του παρόντος».