Του Μάνου Κρανίδη*
*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY»,Γραμματέας Ενημέρωσης μέλος ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ,
Πρόεδρος ΕΝΙΒΟΠΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου,www.kramaproperty.com
Η ευρείας σύρραξη στη Μέση Ανατολή με εμπλοκή ΗΠΑ, Ισραήλ και Ιράν δεν αποτελεί μόνο γεωπολιτικό ζήτημα ασφαλείας, αλλά και έναν παράγοντα που μπορεί να επηρεάσει άμεσα την οικονομική πορεία της Ευρώπης και ειδικά της Ελλάδας. Παρότι η χώρα δεν βρίσκεται στο άμεσα στο επίκεντρο των επιχειρήσεων, οι οικονομικές επιπτώσεις ενός τέτοιου πολέμου θα μεταφερθούν μέσω της ενέργειας, του κόστους λειτουργίας της οικονομίας και των διεθνών επενδυτικών ροών — με ιδιαίτερη αντανάκλαση στην αγορά ακινήτων. Αφού η αβεβαιότητα και το ασταθές διεθνές περιβάλλον έχει άμεσο αντίκτυπο σε μια οικονομία χωρίς παραγωγή και άμεση ανάγκη πολλών ξένων επενδύσεων.
Η διάρκεια του πολέμου καθορίζει το αποτέλεσμα
Το βασικό ερώτημα δεν είναι αν θα υπάρξουν επιπτώσεις, αλλά πόσο θα διαρκέσουν οι συγκρούσεις. Σε ένα σύντομο επεισόδιο έντασης λίγων μηνών, η διεθνής αβεβαιότητα συνήθως οδηγεί βραχυπρόθεσμα επενδυτές και ιδιώτες σε αναζήτηση ασφαλών αγορών εντός Ευρωπαϊκής Ένωσης. Η Ελλάδα, λόγω γεωγραφικής εγγύτητας με τη Μέση Ανατολή αλλά και πολιτικής σταθερότητας, τείνει να λειτουργεί ως «ενδιάμεσο καταφύγιο» για κεφάλαια και κατοικία. Σε μια παρατεταμένη σύρραξη όμως, διάρκειας άνω του ενός έτους, η εικόνα αλλάζει: υψηλότερος πληθωρισμός, μεγάλο κόστος οικονομίας, αυξημένα επιτόκια και χαμηλότερη ανάπτυξη περιορίζουν την εγχώρια ζήτηση και αυξάνουν την εξάρτηση της αγοράς από ξένους αγοραστές.
Η ενέργεια: ένας βασικός κρίκος μετάδοσης
Η μεγαλύτερη επίδραση θα προέλθει από τις τιμές ενέργειας. Το Ιράν βρίσκεται σε κομβική περιοχή για την παγκόσμια διακίνηση πετρελαίου και φυσικού αερίου, ενώ περίπου το 20% της διεθνούς πετρελαϊκής ροής διέρχεται από τα Στενά του Ορμούζ. Οποιαδήποτε διαταραχή θα μπορούσε να οδηγήσει σε σημαντικές αυξήσεις τιμών.
Για την Ελλάδα, όπου η ενέργεια επηρεάζει έντονα το κόστος ζωής και παραγωγής, αυτό σημαίνει:
αύξηση τιμών πετρελαίου, φυσικού αεριου, ηλεκτρικής ενέργειας,
υψηλότερα λειτουργικά έξοδα επιχειρήσεων και νοικοκυριών,
άνοδο πληθωρισμού.
Το ενεργειακό κόστος επηρεάζει πλέον άμεσα και τα ακίνητα. Σε σύγχρονες πολυκατοικίες, η δαπάνη ηλεκτρισμού και θέρμανσης μπορεί να αντιστοιχεί στο 25%–35% των συνολικών εξόδων κατοικίας. Αν οι τιμές ενέργειας αυξηθούν κατά 30%–40%, το συνολικό κόστος διαβίωσης σε ένα ακίνητο αυξάνεται αισθητά, επηρεάζοντας τόσο τις τιμές ενοικίων όσο και τις επενδυτικές αποδόσεις. Τα ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα αναμένεται να αποκτήσουν ακόμη μεγαλύτερη αξία, καθώς μειώνουν το λειτουργικό κόστος σε περιόδους ενεργειακής κρίσης. Επίσης αυξάνεται κόστος μεταφορών, παραγωγής, εισαγωγών άρα και οικοδομικών τεχνικών υλικών.
Η σημασία της μη στρατιωτικής εμπλοκής της Ελλάδας
Η επενδυτική ψυχολογία θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από τη θέση της Ελλάδας. Εφόσον η χώρα δεν εμπλακεί στρατιωτικά, θα συνεχίσει να θεωρείται ασφαλής ευρωπαϊκή αγορά στην Ανατολική Μεσόγειο. Σε τέτοιες συνθήκες, ιστορικά παρατηρείται μεταφορά κεφαλαίων από περιοχές έντασης προς σταθερές αγορές. Η Ελλάδα διαθέτει συγκριτικά πλεονεκτήματα: συμμετοχή στην Ευρωζώνη, τουριστική ελκυστικότητα και χαμηλότερες τιμές κατοικίας σε σχέση με άλλες μεσογειακές πρωτεύουσες. Αυτή όμως η τάση εξαρτάται από την διάρκεια του πολέμου.
Η καθοριστική σημασία της ξένης ζήτησης
Η ελληνική αγορά ακινήτων έχει ήδη μετατραπεί σε διεθνοποιημένη αγορά. Τα τελευταία χρόνια, περίπου το 40-50% των αγοραπωλησιών κατοικιών στο κέντρο της Αθήνας και τουριστικές περιοχές συνδέεται με ξένους αγοραστές, ενώ σε ορισμένες τουριστικές περιοχές το ποσοστό ξεπερνά το 60-70%. Παράλληλα, οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα ξεπέρασαν τα 2 δισ. ευρώ ετησίως τα τελευταία χρόνια, αποτελώντας έναν από τους βασικούς μοχλούς ανόδου των τιμών. Σε ορισμένα τμήματα της αγοράς πολυτελών κατοικιών, οι διεθνείς αγοραστές αντιπροσωπεύουν έως και το 80% της ζήτησης. Σε ένα σενάριο έντασης στη Μέση Ανατολή, η ζήτηση αυτή ενδέχεται να ενισχυθεί, καθώς επενδυτές και οικογένειες αναζητούν δεύτερη κατοικία εντός Ευρώπης για λόγους ασφάλειας και κινητικότητας. Από την άλλη πλευρά η αβεβαιότητα θα εμποδίσει ξενους επενδυτές από άλλες χώρες πχ ΗΠΑ ή Ευρώπη.
Κόστος κατασκευής και περιορισμός προσφοράς
Η άνοδος της ενέργειας επηρεάζει άμεσα τον κατασκευαστικό κλάδο. Υλικά όπως χάλυβας, αλουμίνιο, τσιμέντο και μεταφορές εξαρτώνται έντονα από τις ενεργειακές τιμές. Σε παρατεταμένη κρίση, το κόστος κατασκευής μπορεί να αυξηθεί κατά 20%–40%, οδηγώντας σε καθυστερήσεις έργων και μικρότερη οικοδομική δραστηριότητα.
Η μείωση νέας προσφοράς αποτελεί κρίσιμο στοιχείο: ακόμη και αν η εγχώρια ζήτηση υποχωρήσει, η έλλειψη νέων κατοικιών συγκρατεί τις τιμές σε υψηλά επίπεδα.
Μια αγορά δύο ταχυτήτων
Το πιθανότερο αποτέλεσμα θα είναι μια αγορά ακινήτων διευρυμένων και πολλών ταχυτήτων. Από τη μία πλευρά, οι Έλληνες αγοραστές θα αντιμετωπίζουν αυξημένο κόστος δανεισμού και λειτουργίας κατοικίας. Από την άλλη, η διεθνής ζήτηση και η περιορισμένη προσφορά θα λειτουργούν κρίσιμα και υποστηρικτικά για τις τιμές. Εφόσον η Ελλάδα παραμείνει εκτός άμεσης στρατιωτικής εμπλοκής, μια κρίση στη Μέση Ανατολή είναι πιθανότερο να διατηρήσει τον ρόλο της χώρας ως επενδυτικού και οικιστικού καταφυγίου στην περιοχή, παρά να οδηγήσει σε πτώση της αγοράς. Η πορεία των ακινήτων θα εξαρτηθεί από τις πολεμικές εξελίξεις καθαυτές και από το πόσο θα επηρεαστεί η ενέργεια, το κόστος λειτουργίας και οι διεθνείς ροές κεφαλαίων στη χώρα.
Συμπέρασμα
Μια πολεμική σύρραξη ΗΠΑ–Ισραήλ–Ιράν θα επηρεάσει την Ελλάδα κυρίως μέσω της ενέργειας, του κόστους κατασκευής λαο λειτουργίας ακινήτων και των διεθνών κεφαλαιακών ροών. Η διάρκεια του πολέμου θα είναι ο καθοριστικός παράγοντας: σύντομη κρίση ενδέχεται να ενισχύσει τη ζήτηση από το εξωτερικό, ενώ παρατεταμένη σύγκρουση θα πιέσει την εγχώρια οικονομία αλλά δεν θα οδηγήσει εύκολα σε κατάρρευση τιμών λόγω αυξημένου κόστους κατασκευής και περιορισμένης προσφοράς. Εφόσον η Ελλάδα παραμείνει εκτός άμεσης στρατιωτικής εμπλοκής, η αγορά ακινήτων είναι πιθανότερο να λειτουργήσει ως αποδέκτης διεθνών κεφαλαίων παρά ως θύμα της κρίσης, με τις εξελίξεις να διαμορφώνονται τελικά από την ένταση και τη διάρκεια της γεωπολιτικής αναταραχής. Αλλά σε κάθε περίπτωση η αβεβαιότητα θα είναι ένα σημαντικό εμπόδιο ανάπτυξης αλλά και της καθημερινής ζωής και απλών πράξεων, πόσω μάλλον των επενδύσεων.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου